Ali Rıza Avcan
Bu haftaki yazımı, belediyelerin 2026 yılında tahsil edeceği emlak vergisinin belirlenmesine esas olan asgari arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, özellikle de arsa metrekare birim değerlerinin 2025 yılı içinde kurulan takdir komisyonlarınca, son kez belirlendiği 2021 yılına göre olağanüstü derecelerde arttırılmasıyla ortaya çıkan soruna, bu sorunda kimlerin parmağı olduğu ve bu sorunun nasıl çözümleneceği konusuna ayırmak istiyorum.
Böylelikle hem okuyucularımdan gelen talepleri dikkate almış, hem de ağır ekonomik koşullar altında ezilip gün geçtikçe yoksullaşan halk kitlelerinin bir de bu vergi eliyle hırpalanmasına karşı çıkıp öneriler geliştirmiş olacağım.
Bilindiği üzere bu konu yasal düzlemde 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük ve 28 Şubat 1983 tarih, 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ekindeki liste; ayrıca, Hazine ve Maliye Bakanlığı‘nın 2025/1 seri sayılı Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi‘nde yer alan hükümlerle düzenlenmektedir.
Bu yasal düzenlemelerin öngördüğü hükümlere göre, emlak vergisinin hesabına esas olan asgari metrekare değerleri her dört yılda bir oluşturulan takdir komisyonları tarafından belirleniyor ve vatandaşların bu rakamlara karşı belli bir tarihe kadar dava açarak itiraz etmeleri, bu şekildeki itirazları karara bağlayan mahkemelerin verdiği kararlara uyulması gerekiyor.
Bugün ele alıp tartıştığımız sorun ise, üyeleri arasında belediye temsilcilerinin de bulunduğu takdir komisyonlarının bir önceki dönemde belirlenen rakamların çok üstünde rakamlar belirlemiş olmalarından ve vatandaşlara sunulan tek itiraz yönteminin yüksek dava harçlarıyla avukatlık ve bilirkişi ücretlerinin geçerli olduğu hukuk sisteminden kaynaklanıyor.
Çünkü belediyeler ödemedikleri borçları nedeniyle “silkelendikleri” bir dönemde bütçe açıklarını kapatmak amacıyla emlak sahibi vergi mükelleflerinden topladıkları emlak vergisi gelirlerinin artmasını istiyor ve adeta “denize düşen yılana sarılır” anlayışıyla oturdukları dalı kesercesine takdir komisyonlarındaki ağırlıklarıyla asgari değerlerin astronomik ölçülerde artması için çaba gösteriyorlar.
Örneğin İzmir‘in Konak ilçesi Kıbrıs Şehitleri Caddesi için belediyenin 2021’de uyguladığı rayiç değer 9.015,24 TL olduğu halde; bu rakam 2025 yılında kurulan takdir komisyonu tarafından 2026 yılı için % 2.773,09 oranındaki muazzam bir artışla 250.000.- lira olarak belirleniyor. Yine aynı şekilde Basmane, Etiler mahallesi için 2022 için belirlenmiş rayiç değer 902.-TL ile 15.509.-TL arasında değişirken 2026 için belirlenmiş değerlerin miktarı % 1.790,01 oranı ile % 938,17 oranı arasında değişen astronomik bir artışla 16.200.-TL ile 145.500.-TL arasında değişiyor. Tabii ki bu örnekleri İzmir‘in ya da Ankara, İstanbul gibi büyük kentlerin diğer mahalle, cadde ve sokakları için de çoğaltmamız mümkün…
Emlak vergisi hesabına esas olan asgari değerlerini böylesine arttıranlar kimler?
Peki, nereden çıktı bu belediyenin emlak vergisi beyan değerlerini arttırma hevesi derseniz; ben de size kurulan kıymet takdir komisyonlarının 213 sayılı Vergi Usul Kanunu‘nun 72. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca;
a) Belediye başkanı veya tevkil (birini kendine vekil seçmek) edeceği bir memur (başkan),
b) İlgili belediyeden yetkili bir memur,
c) Defterdarın görevlendireceği iki memur,
d) Tapu müdürü veya tevkil edeceği bir memur,
e) Ticaret odasınca seçilmiş bir üye,
f) İlgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye,
g) İlgili mahalle veya köy muhtarından oluştuğunu hatırlatmak isterim.
Böylelikle oluşturulan söz konusu komisyona belediye başkanının veya vekil tayin ettiği kişinin başkanlık yaptığını, komisyonda merkezi yönetimden 3 temsilci yer almakla birlikte; onların da, emlak vergisine esas asgari değerlerinin artması suretiyle bu tutarların esas alındığı değerli konut vergisi, tapu harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ve gelir vergisi gibi diğer merkezi yönetim vergi gelirleriyle Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Fonu‘na ödenecek payların otomatikman artacağı düşüncesiyle astronomik rakamlara itiraz etmediğini; böylelikle ve genellikle, organize sanayi bölgesi temsilcilerinin fiilen pek de yer almadığı 7 kişilik komisyonlarda belediyelerden ve merkezi yönetimden gelen en az 5 üyenin kabulü ile bu rakamların kabul edildiğini görürüz. Hele bir de, buna oğlu ya da başka bir yakını belediyede istihdam edilen muhtarları eklediğimizde kabul oylarının sayısının 6’ya çıkmasına şaşırmamamız gerekiyor…
İşte o nedenle, başka hiçbir konuda merkezi yönetimle anlaştığını görmediğimiz iktidarıyla ya da muhalefetiyle bütün belediyelerin, iş vergileri arttırmaya; yani, halkı daha fazla bunaltma işine geldiğinde komisyondaki defterdar ve tapu müdürü temsilcisiyle güle oynaya anlaşıp, ticaret odası temsilcisi ya da mahalle muhtarı itiraz etse bile aldığı çoğunluk kararı ile emlak vergisi beyanlarına esas olan rakamları bir anda arttırdığına tanık olduğumuz için bu işin faili; yani, suçlusu belediyelerdir diyebiliriz.
Daha doğrusu, ortaya halkın çıkarları açısından olumsuz, kötü bir durumun çıkması halinde, o meşhur “bunda kimin menfaati var?” sorusunu sorarak suçluyu aramaya kalktığımızda karşımıza belediyelerin çıktığına tanık oluruz..
Aksi takdirde bizlerin oylarıyla seçilip o koltuklara yerleşen belediye başkanlarıyla meclis üyelerinin, aynen AKP iktidarının koyduğu başka vergilere karşı çıktıklarında olduğu gibi, böylesi bir vergi soygununa karşı çıkıp itiraz ettiklerini görür, onların yaptığını biz yapmayalım dediklerine tanık olurduk.
Ama, “onların yaptığı kötü, bizimki iyi ” anlayışıyla yapılan bu haksız vergilemeye karşı çıktıklarını görmüyor, böylesi bir itirazlarına tanık olmuyoruz.
Şimdi böylesi bir durumda, benim bu tespit ve değerlendirmelerime muhtemel olarak iki ayrı karşı çıkışla itiraz edileceğini düşünüyorum:
Bunlardan biri, CHP’li belediyelerin şu sıralarda AKP iktidarınca silkelendiği ve o nedenle zor durumda oldukları ve bu zor durum nedeniyle onları makul görmekle, diğeri de konut sahibi olmayan yoksul halkla tek bir konuta sahip olduğu ya da oturduğu konut tescilli olduğu için bazı mülk sahiplerinin bu artıştan etkilenmeyecekleriyle ilgili olabilir…
Gelelim bu itirazları tek tek değerlendirmeye…
Borçlu belediyelerin silkelenmesinin nedeni, aynı partiden gelen eski belediye başkanlarının yanlışlarından kaynaklanmaktadır.
Gelelim birinci itiraza vereceğimiz cevaba… AKP’nin “silkeyerek” zor durumda bırakmak istediği CHP’li belediyelerin çoğu, çalıştırdıkları memur ve işçilerin prim ve vergilerini zamanında ödemeyerek hem çalışanlarını, hem de bu nedenle oluşan gecikme zammı ve cezalarını dikkate aldığımızda kendi kurumlarını büyük miktarda zarara uğratan borçlu belediyeler… Ve bu borçlar kendilerine AKP iktidarı tarafından herhangi bir nedenle fazladan yüklenmiş borçlar olmayıp, bizatihi kendilerinin sebep olduğu borçlar… Bu borçlar bir şekilde ödenmek zorunda; ama, AKP iktidarı bunların zamana yayılarak ödenmesini ya da hiç ödenmemesini fırsata çevirerek hemen ödenmesini istiyor ve onların bu ihmalini kullanarak belediyeleri zorda bırakmak istiyor… Ayrıca bu borçların varlığı seçimler olmadan önce, çok öncesinden biliniyor… Örneğin, Konak Belediye Başkanı Nilüfer Çınarlı Mutlu göreve gelir gelmez belediyesinin çok büyük miktarda borçlu olduğunu kamuoyu ile paylaşmakla birlikte sonraki süreçte eski belediye başkanı CHP‘li belediye başkanı Abdül Batur‘u suçlamaktan vazgeçti ve bu şekilde zamanında ödenmeyen borçlar için SGK ya da vergi daireleri tarafından tahakkuk ettirilen gecikme zamları ile cezaların, sebep olanlara tazmin ettirilip belediyesinin rahatlaması için tek bir adım atmadı…
Bu durumda, belediyelerin içinde bulundukları zorluğun geçmişte kendi partilerinden gelen belediye başkanlarının yanlış mali politikalarından kaynaklandığını ve bunu yok edip borçlardan kurtulmanın da birçok akılcı çözüm yolu bulunduğunu söyleyebilirim…
I- Harcamalarda gerçekten tasarruf yapmak: örneğin makam arabası olarak üst düzeyden Volvo marka araç kiralamamak, bürokratların altındaki makam araçlarını almak gibi….
II- Yeni müdürlükler kurmamak ve personel almamak,
III- Borçlar nedeniyle kamu mallarının satış furyasından vazgeçmek,
IV- Tahakkuk eden gecikme zamlarıyla cezaları bunlara sebep olanlar tarafından tazmin edilmesini sağlamak ve
V- Gereksiz mali yükümlülükler altına girmemek: Yeni binalara sahip olup işletmeye kalkmak, gereksiz yere belediye logosunu değiştirmek, belediye başkanının kişisel reklamını yapmak gibi gereksiz harcamalar yapmamak gibi…
Bunları yapmadıkları sürece, bırakın tüm borçları ödemek; yeni büyük borçların altında ezilmeleri elleriyle yazdıkları kendi kaderleri olacaktır… Tabii ki, kendi yanlışlarından kaynaklanan borçları halkın sırtına yükleyecekleri yeni ya da ağır vergilerden medet ummamaları koşuluyla… Örneğin, Konak Belediyesi‘nin, harç konusu olmakla birlikte ücret adıyla yasal sınırlarını aşarak almaya kalktığı işyeri açma ve çalışma ruhsatlarında ya da emlak vergisine esas olan asgari metrekare değerlerini takdir komisyonlarının görev, yetki ve sorumluluklarını istismar ederek astronomik düzeylere çıkarmasında olduğu gibi…
Emlak vergisine esas asgari değerlerin şişirilmesi, nihai sonuç olarak kent ve ülke ekonomisini olumsuz etkileyecektir…
İkinci itiraza vereceğimiz cevap ise şu şekilde… Evet, konutu olmayanlar, tek konutu olanlar ya da tescilli konutlara sahip olanlar emlak vergisinden muaf olmakla birlikte; 2026 yılından itibaren daha yüksek emlak vergisi ödeyecek gayrimenkul sahiplerinin de bunu kiralara yansıtması ya da konut fiyatlarının artması suretiyle kent ve ülke ekonomisinin yeni açmaza girmesi beklenen bir gelişme olacaktır… Hele ki Türkiye‘deki ev sahipliği oranının 2014’de % 61,10 iken 2023’de 59,45’e, son olarak 2024’de % 55,80’e düştüğünü, bu düşüşe paralel olarak kiracılara ait oranların arttığını düşündüğümüzde… (1)
Güncel gelişmeler…
Gelelim bu konuda son günlerde ortaya çıkan son gelişmeleri özetlemeye;
1) AKP cephesi, vergi oranlarının Emlak Vergisi Kanunu‘nun 8. maddesi ile Vergi Usul Kanunu‘nun mükerrer 49. maddesine göre Cumhurbaşkanı’na verilen yetki çerçevesinde yarı yarıya indirilebileceğini ya da bir önceki döneme ait rakamların dört yıl daha uygulanabileceğini; ayrıca, kanunda değişiklik yapılarak oranların indirilebileceğini ya da komisyonların yetkilerinin sınırlanabileceğini söylemekte…
Tabii ki bu kanun değişiklikleri sırasında astronomik miktarlarda değer biçen takdir komisyonlarının yapısı bir sürpriz olarak değiştirilmez ve yetkileri sınırlanmazsa…
2) CHP cephesi ise Ankara milletvekili Adnan Beker tarafından verilen kanun teklifi ile komisyonların 2021 yılında belirlenen değerlerin en fazla % 50 oranında artış yapmasını mümkün kılan teklif etmekle birlikte bu teklifin AKP ve MHP çoğunluğu tarafından dikkate dahi alınmayacağını düşünüyorum.
Önerilerim…
Vergileme ilkesi olarak kabul edilen eşitlik, genellik, yararlanabilme, ödeyebilme, adalet, uygunluk, verimlilik ve esneklik gibi önemli hususları hayata geçirmek amacıyla; emlak vergisi hesabına esas olacak takdir komisyonu kararlarında;
I- Belediyeler tarafından hazırlanması gereken yapı/emlak envanterleriyle Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük‘te sözü edilen vergi haritalarının kullanılması,
II- Değerlemelerin sokak ve parsel ölçeğinde değil, o sokak ve parseldeki bağımsız bölümlerin her biri için ayrı ayrı yapılması,
III- Takdir komisyonlarının karar verirken sahada fiilen çalışarak değer biçtiği gayrimenkulleri bizzat görüp bilgi sahibi olması,
IV- Dava konusuyla ilgili Danıştay kararlarında belirtildiği üzere, takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olması ve gerektiğinde konusunda uzman bilirkişilerin görüşlerinden yararlanılması,
V- Emlak vergisi mükellefinin hem kendi taşınmazına ait değer takdiri için, hem idari yoldan merkez komisyonuna, hem de (buradan sonuç alamaması halinde) idari yargıya başvurarak iptal davası açma hakkının tanınması,
VI- Emlak vergisine esas değerlerin belirlenmesi ile ilgili davalarda ödenecek harç, bilirkişi ve avukatlık ücretleri konusunda belirli oranlarda indirim yapılmasını sağlayacak yasal düzenlemelerin yapılması,
VII- Taşınmaz sahiplerinin, takdir komisyonları tarafından verilen kararlara karşı belediye düzleminde itirazda bulunarak bu itirazlarla ilgili kararların belediye meclisi tarafından incelenip karara bağlanması,
Sağlanmalı, böylelikle emlak vergisinin mükelleflerden açısından kolaylıkla ödenebilir bir hale getirilmesi sağlanmalıdır.
Tabii ki belediyelerin takdir komisyonlarındaki yetkisinin kısıtlanmadığı ve belediye başkanlığı ile meclis üyeliği yapanların ilk seçimde seçmenlerin cezalandırması nedeniyle koltuklarını kaybedecekleri koşullarda…
Unutmayalım ki, bir zamanlar belediyelere ait olan elektrik dağıtım hizmetleri, elektrik abonelerinden toplanan elektrik üretim payının zamanında Türkiye Elektrik Kurumu (TEK)’na yatırılmayışı nedeniyle belediyelerin elinden alınmış; böylelikle, belediyeler büyük bir mali kaynaktan yoksun kalmıştı… Bu anlamda bugün ya da yarın buna benzer ters bir şeyin olmayacağını kim tahmin edebilir, kim söyleyebilir ki?
Yararlanılan kaynaklar
(1) https://tr.tradingeconomics.com/turkey/home-ownership-rate
(2) Hüseyin Gökçe, Emlak vergisi karar bekliyor, Ekonomi Gazetesi, 5 Eylül 2025, https://www.ekonomigazetesi.com/ekonomi/emlak-vergisinde-karar-zamani-58405
Kurt, E., Emlak Vergisi Sisteminin Değerlendirilmesi ve Yeni Düzenleme Önerileri, İstanbul Kalkınma Ajansı-İstanbul Ticaret Odası-İstanbul Düşünce Akademisi-T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, İstanbul, Şubat 2018.
Kent Stratejileri Merkezi 